“正荣地产的去库存化周期3.5年，行业平均水位为1.87年。”
作者｜夏天天
编辑｜tuya
出品｜财经涂鸦
虽然正荣地产集团有限公司（下称“正荣地产”，.HK）在年的营收和净利润均实现两位数增长，但摆在正荣地产面前的问题却越来越多，正荣地产不仅面临较长的库存去化周期，融资成本在今年以来也在不断攀升。
不仅如此，从销售额来看，今年前5月，正荣地产仅完成亿元的销售目标的29%。
库存去化周期长于众多房企
从中金公司最新研究测算可以看出，部分房企库存去化周期偏长，尤其是正荣地产的去库存化周期达到3.5年，领先包括恒大、碧桂园、龙湖、融创等在内的众多房企，且远高于1.87年的行业平均水平。
来源：中金公司研报
中金公司研报还指出，不同于境内房企报表中地产项目库存通常体现在存货科目，包括开发产品和开发成本等细项，港股房企原始报表里地产存货一般为可供出售物业、发展中物业和在建物业等。将原始报表中可供出售物业或发展中物业科目/销售回款测算库存去化周期，其中销售回款为前述的营业收入+预收账款的增加值来推算，由此将主要港股民营房企库存去化周期，样本中房企平均库存去化周期约1.87年。
从正荣地产经营状况来看，截至年底,正荣地产的营收为亿元，同比增长23.1%；核心利润为29亿元，同比增长42.7%；归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4%。
在合约销售表现方面，正荣地产表示，尽管年市场经历了诸多波动，但还是顺利实现了累计合约销售金额亿元，完成全年合约销售目标按年增长21%；累计合约销售建筑面积为8,,平方米及合约平均售价为每平方米人民币15,元。
虽然销售和净利润等各项指标均实现两位数增长，但正荣地产也不得不面对毛利率下滑的事实。年，正荣地产实现毛利率为20%，同比下降2.8个百分点。正荣地产表示，这主要是由于年平均售价较低的建筑面积截至年底占总交付建筑面积的比例增加所致。
与部分地产公司不同，在土地投资方面，正荣地产坚持区域深耕策略，聚焦具有强基本面的二线城市，年，正荣地产共新增41幅土地，累计进入共30座城市，全年新增土地储备建筑面积约万平方米，当中85%位于强二线城市。截止年底，正荣地产在全国30个城市拥有建筑面积26.15百万平方米的土地储备，当中74%位于一、二线城市,每平方米土地的平均成本为人民币4,元。
正荣地产认为，优质充足的可售资源将支持实现有品质、可持续的增长，尽管一季度经济受到新型冠状病毒疫情的冲击，在大环境的影响下亦波及房地产行业销售及工程进度,但受疫情影响的刚性购房需求将在未来得到补偿性释放，因此将年合约销售目标定为亿元。
另据IPO早知道消息，正荣地产的关联公司正荣服务将于本周内寻求上市聆讯，计划募集资金约1.5亿美元（约11.7亿港元）。财务数据显示，-年及年前9月正荣服务营业收入分别为1.5亿元、2.5亿元、2.5亿元，同比增速67.23%、61.25%；同期实现年内溢利分别为0.2亿元、0.4亿元、0.7亿元，同比增速94.73%、.24%。
但正荣服务对于关联方的依赖以及高负债率值得