上海永升物业管理有限公司常州分公司
谢学军
摘要：项目为地产前期介入管理，技术重点是做好前期规划审图、施工图审图、中期查验缺陷问题、后期整改销项等工作。为完成上述任务，参与人员根据实际情况，制作了专项缺项案例，分析工程施工产生的原因，并提出最佳的整改方案。在具体工作中，分为主控项与一般项，严抓主控项的质量问题、以及解决一般项的数量居多的查验，对施工进行全面把控，将精益求精的理念贯穿项目设计、施工、与竣工验收全过程，确保工程按照合同提前交付，保质保量完成，提高了项目交付评分，项目结算和回款率良好，为后期高效可靠运营奠定基础。
关键词：前期介入管理；地产开发；规划设计；专项整改；竣工验收。
引言
目前，房地产项目规模增加，项目开发中采取前期介入管理方案，重点做好成本与品质控制非常重要，是确保项目按期竣工、提供优质服务的关键。以往在房地产项目施工中，物业不存在前介岗位，或则未能做好前期介入的工作细节，使得项目验收出现大量问题，仓促整改销项反而延长工期。新的时期，随着房地产开发行业规范发展，物业方面开始重视提供前期介入与分户检验服务，重点做好前期规划审图、中期查验问题、后期整改销项等工作，为项目按期竣工交付，该做法获得委托方、后期管理方、以及业主们的一致认可，有利于加快行业高质量的发展进程。
1项目概况
开发商计划在常州经开区新建都会上著项目，项目定位是民用住宅，一共包括16幢18层的建筑，总面积在m2左右，分二期开发，建筑均采用框架结构，精装修标准交付，目的是保证整体质量达到业主预期，提升满意度，再次提高旭辉集团在本市房产行业中的影响力和知名度。
2地产前介管理
2.1概念
前期介入管理指的是管理方正式接管项目前，受产权人委托或开发商要求，从管理者、使用者的立场出发，针对项目设计、施工和验收等环节，分别提出相应的意见，与开发商工程部联手，严把质量关，确保项目能够如期交付并达到业主预期[1]。
2.2意义
2.2.1优化项目设计
前期设计阶段，设计方往往会选择参考行业标准制定设计方案，考虑到现场环境较为复杂、设计和运行管理联系并不紧密，极易出现设计方案难以满足业主需求的情况，致使项目投入运营后出现功能缺陷或管理漏洞，影响业主居住体验。若管理方能够充分考虑业主需求，结合自身所积累经验为设计方提出建议，则能够使设计方案的可行性得到有力的保障，在避免业主、开发商出现矛盾的前提下，减少建设成本，使物业设计所具有的科学性、合理性达到理想高度。
2.2.2保证施工质量
作为决定项目质量的核心环节，建筑施工期间应重点