来源：图解金融
目录
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1.房地产行业投融资政策分析
2.房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析
3.房地产企业尽职调查操作要点
4.房地产投资基金具体项目运作模式
5.房地产投资基金具体项目投后管理
6.房地产投资基金具体项目退出路径
房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，-年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。
一、房地产行业投融资政策分析
房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。
（一）传统信贷阶段
为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
（二）股+债阶段
该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。
（三）非标兴起阶段
年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。非标的资产投资可以同时满足企业融资和金融机构投资的需求，且具有规避监管、流程快、结构灵活等优点。年，全年新增社会融资规模中，非标占比达到30%，其底层资产大多对接基建和房地产。
（四）定增及公司债兴盛阶段
年，随着经济增长，房地产再融资放开，加上A股迎来牛市，上市企业通过发行定增获取融资规模陡增。此外，年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》，公司债发行主体范围扩大，债券融资市场对房地产企业开放。房地产企业发债的主要渠道为：短期融资券、中期票据、企业债和公司债等。年，房地产企业债券发行数量为只，同比增长.5%;发行规模为亿元，同比增长72.4%。
（五）海外并购兴起阶段
年9月，发改委发布了《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记管理改革的通知》，放松了企业境外发债的条件。年10月，沪、深交易所发布《关于房地产公司债券的分类监管方案》，规定公司债募集资金不得用于购置土地。在国内融资渠道逐步收紧背景下，房企境外发债的积极性显著提升。
（六）再融资业务全面收紧阶段
年6月份开始，地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。年7月6日，中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；年7月10日，中国银保监会针对部分房地产贷款较多，增速较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度；年2月21日，央行召开年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。年11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模，按照年初规划，年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将会进一步收紧。
二、房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析
房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段。
（一）土地获取阶段
1、获取土地阶段的业务流程
2、获取土地阶段会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：
3、获取土地阶段税务处理
（二）开发建设阶段
房地产开发建设过程可以细分为四个阶段：分别为项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
1、开发建设阶段业务流程
2、开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式，即包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。
3、开发建设阶段的税务处理
（三）销售（预售）阶段
1、房地产企业商品房销售/预售流程
（1）前提条件
根据《城市房地产管理法》的相关固定，对于商品房期房预售和商品房现房销售，都做了相应的规定和要求，具体如下所示：
（2）具体流程
2、房地产企业商品房的销售/预售
房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
（四）房地产企业融资渠道
经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。从各渠道融资申请难以程度来看，目前，短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已经基本停止。
三、房地产企业尽职调查操作要点
项目立项后，对于房地产企业是否可以投资，需要投入较多的资源对目标公司进行相近和深入的投资评估，这便是最为关键的尽调环节，尽调主要包括业务尽职调查、财务尽职调查和法律尽职调查，其中，业务尽职调查是为了了解过去及现在企业创造价值的机制，以及这种机制未来的变化趋势。业务尽职调查要进行行业调查和企业业务具体调查两个维度，其中，所在行业调查，既要